維修電梯如何使用維修資金？相關(guān)管理部門來答疑
時間：2018-09-17 瀏覽次數(shù)：1638
在現(xiàn)代人的生活中，住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，為改善人居環(huán)境上起到了重要作用，但業(yè)主與物業(yè)之間也總是會發(fā)生各種各樣的矛盾與問題。為此，星辰在線將推出物業(yè)系列報道，為廣大市民提供解決物業(yè)問題的指南。
現(xiàn)在買房時，大家已經(jīng)很習(xí)慣在繳納房款的同時要繳納房屋維修資金，但很多人對于維修資金該怎么用一知半解，也有很多人存有一種維修資金使用難以操作的觀念。目前有關(guān)關(guān)于電梯維修的調(diào)查當(dāng)中，也有部分網(wǎng)友反映，到需要動維修資金時出現(xiàn)了很多問題，比如說小區(qū)里有業(yè)主房屋公共維修資金沒有完全交齊，受益業(yè)主簽名“雙2/3”難以達到等等問題。
近日，就此采訪了長沙市物業(yè)維修資金管理中心。據(jù)了解，從2007年維修資金制度開始，到目前，長沙約有將近200萬戶業(yè)主繳納了維修資金，其中使用過維修資金的約有180萬戶業(yè)主，使用比例為全國前列。這么看來，維修資金的使用也不是那么難?
如果電梯出現(xiàn)問題需要動用維修資金，維修資金使用流程是怎樣的?
長沙市物業(yè)維修資金管理中心相關(guān)負責(zé)人告訴記者，物業(yè)專項維修資金使用申請分為一般使用程序和應(yīng)急使用程序。
一般使用程序包括申請、外勘、審核、公示和資金撥付五個步驟。其中，公用電梯保修期滿后需要進行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主制定使用方案報管理中心進行申請(維修預(yù)算在3萬元以下的報物業(yè)所在的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局進行申請)。管理中心進行現(xiàn)場勘察，明確物業(yè)專項維修資列支范圍，并出具相關(guān)受益業(yè)主意見簽名表，交申請人組織業(yè)主表決簽名;受益業(yè)主簽名達到“雙2/3”以上規(guī)定后，選擇審價機構(gòu)對預(yù)算金額進行審價并簽訂施工合同。
應(yīng)急使用程序則包括申請、現(xiàn)場認定、公告和搶修、撥付首付款、公示五個步驟;其中，當(dāng)公用電梯發(fā)生危及人身安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即對物業(yè)項目進行維修和更新、改造的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主向物業(yè)所在地的區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局提出使用申請。依照相關(guān)規(guī)定需要檢測、鑒定的，還應(yīng)當(dāng)提交相關(guān)資質(zhì)單位出具的書面檢測、鑒定意見。區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局收到申請后立即組織相關(guān)單位進行現(xiàn)場勘察;經(jīng)勘察需要維修的，區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或相關(guān)業(yè)主立即組織搶修。
電梯維修使用維修資金“雙三分之二”業(yè)主表決簽名難，怎么辦?
維修資金使用“雙三分之二”業(yè)主表決簽名難，這是個全國性的難題。事實上，長沙針對“雙2/3”簽名難的問題，采取了多種方式解決，包括開通手機短信投票表決、網(wǎng)絡(luò)表決。針對應(yīng)急維修，還創(chuàng)新物業(yè)專項維修資金應(yīng)急維修使用方式，明確可直觀認定的應(yīng)急維修情形，并將出現(xiàn)損壞情形，難以進行正常運行，存在較大衛(wèi)生隱患或影響小區(qū)公共生活秩序的垃圾站項目納入應(yīng)急維修使用情形。
對于同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益且單項物業(yè)維修和更新、改造費用在3萬元以下的維修資金使用，資金使用期限不超過5年(使用總金額不超物業(yè)其余繳存總額的5%)并經(jīng)“雙2/3”以上業(yè)主同意的，可以采取一次性表決使用程序，大大提高了維修資金使用效率。同時，在長沙開始試點對維修資金劃轉(zhuǎn)小區(qū)業(yè)主大會自行管理，使維修資金的使用更加方便、快捷。
另外，去年市住建委會同市質(zhì)監(jiān)局創(chuàng)新維修資金使用方式，針對電梯維修出臺了《關(guān)于進一步發(fā)揮物業(yè)維修資金在電梯應(yīng)急維修和更新改造中支持作用的通知》(長住建發(fā)〔2016〕147號)，經(jīng)相關(guān)檢驗檢測機構(gòu)檢測后可以按應(yīng)急維修程序辦理，不需要“雙2/3”以上業(yè)主簽名。
樓盤的房屋公共維修資金用完了，怎么辦?
維修資金制度是在2007年前后建立的，因為這個時點的關(guān)系，有部分物業(yè)已辦理產(chǎn)權(quán)登記，因而沒有交繳物業(yè)專項維修資金，而有一部分物業(yè)正好在制度實施階段按規(guī)定交繳了物業(yè)專項維修資金。因此未交存物業(yè)專項維修資金的部分業(yè)主，分?jǐn)傎M用由該部分業(yè)主直接支付;而對于已經(jīng)交繳的業(yè)主，業(yè)主分戶賬面物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。
從2007年實施維修資金制度以來，所有后來的房屋的物業(yè)專項維修資金都實現(xiàn)了應(yīng)繳盡繳。
目前長沙小區(qū)維修資金使用占比較高的項目是哪些?其中涉及電梯維修的有多少?現(xiàn)有的維修資金交存電梯使用部分是否符合現(xiàn)在電梯使用的現(xiàn)實需要?
長沙市維修資金還處于歸集的高峰期，很多物業(yè)還沒有過保修期或者剛過保修期但沒有達到使用的高峰期。目前維修資金用于電梯、防水的項目較多，其中電梯維修約占維修資金使用比例的40%。鑒于電梯使用維修資金的比例較高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)精心維護、保養(yǎng)到位，確保電梯正常使用。
在維修資金使用上，業(yè)主、業(yè)委會、物業(yè)、街道社區(qū)和維修資金管理部門應(yīng)該如何各司其職?
長沙市物業(yè)維修資金管理中心相關(guān)負責(zé)人表示，在物業(yè)專項維修資金使用管理中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)關(guān)注、支持公共事務(wù)，積極履行自己的職責(zé)和義務(wù);業(yè)主委員會，根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主規(guī)約，積極與業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通、對接與監(jiān)管，做好解釋協(xié)調(diào)工作;物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對物業(yè)進行精心維護，共用設(shè)施設(shè)備應(yīng)保養(yǎng)到位，積極做好物業(yè)管理工作;
管理部門、各區(qū)建設(shè)(房產(chǎn))局、街道、社區(qū)應(yīng)加強對物業(yè)維修資金政策的宣傳力度，積極指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。要簡化流程，安全、高效、快捷的使用維修資金，針對緊急情況，危及人身、使用安全的，開辟綠色通道，即來即辦，做到各方配合、高效使用，嚴(yán)格管理，確保資金安全、專款專用。
